旅游综合体是指基于一定的旅游资源与土地基础，以旅游休闲为导向进行土地综合开发而形成的，以互动发展的度假酒店集群、综合休闲项目、休闲地产社区为核心功能构架，整体服务品质较高的旅游休闲聚集区。作为聚集综合旅游功能的特定空间，旅游综合体是一个泛旅游产业聚集区，也是一个旅游经济系统，并有可能成为一个旅游休闲目的地。“旅游综合体”，有时也称之为“休闲综合体”或“度假综合体”。

　　“旅游综合体”出现，是“旅游消费模式升级(从单一观光旅游到综合休闲度假)、景区发展模式升级(从单一开发到综合开发)、地产开发模式升级(从传统住宅地产到综合休闲地产)”三大升级共同作用的结果。从这个意义上看，更印证了“旅游综合体”必然是推动中国旅游产业再次升级的主力引擎，也决定了其核心特征包括以下五个方面：

• 以一定的旅游资源与土地为基础。
• 以旅游休闲功能为主导。
• 以土地综合开发为手段。
• 以休闲地产产品为核心。
• 以较高品质服务为保障。

　　从旅游发展的角度来说，旅游综合体实际上有三大作用：其一，推动区域旅游从“观光时代走向休闲时代”。其二，推动区域旅游从“景区时代走向旅游目的地时代”。其三，推动旅游开发从“单一产品时代走向综合体时代”。

　　　从地产开发的角度来说，旅游综合体为大地产开发特别是旅游休闲地产的开发提供了一种创新的模式；按照“旅游综合体”的特色模式进行旅游休闲导向的土地综合开发，实现地产开发与综合旅游休闲发展的完美融合，为旅游休闲地产的创新开发带来了巨大的空间，东部华侨城正是一个最为成功的典型。

　　旅游综合体的分类依据有多种，其中两种。

　　其一，从品质上来说，可以分为一般旅游综合体和国际旅游综合体(实际上这里的国际，更多的是指“具有国际水准”的意思，如西溪天堂国际旅游综合体)两种。

　　其二，事实上，我们认为，旅游综合体的分类，基于核心资源、核心产品或核心功能来划分，在规律性的把握上，更有现实的意义，由此一般形成了“X+旅游综合体”的分类模式(X，指核心资源、核心产品或核心功能)，这些分类在实际的情况中又有交叉，但主要包括以下十大类别：1.温泉旅游综合体，如珠海海泉湾、北京温都水城、柏联SPA。2.滨海旅游综合体，如海南清水湾。3.主题公园综合体，如深圳华侨城、成都温江国色天香。4.乡村旅游综合体，如成都五朵金花。5.高尔夫旅游综合体，如深圳观澜湖、杭州富春山居高尔夫。6.文化创意旅游综合体，如杭州南宋御街、上海新天地、楚雄彝人古镇。7.休闲商业旅游综合体，如上海豫园。8.主题酒店旅游综合体，如西溪天堂、澳门威尼斯人度假村。9.生态休闲旅游综合体，如东部华侨城、恩龙世界木屋村。10.休闲新城旅游综合体，如甘肃冶力关、京津新城。

　　1、确立功能构架为核心

　　功能构架的确立，是旅游综合体打造的核心所在。旅游综合体在功能构架上，绝不是各种功能简单的堆砌和罗列，而是要充分研究其主要作用、内在关系和互动模式。

　　1)打造核心吸引中心。打造核心吸引中心，是面向市场需求，创新整合开发核心资源，目的是创造一个或多个独特的核心吸引物，这是创造核心吸引力的基石所在，可以是一个或多个核心旅游休闲项目——观光景区、主题公园(乐园)、赛马场、赛车场、影视城、特色街区、温泉养生中心、高尔夫球场、特色酒店、主题博物馆。

　　核心吸引中心的打造是吸引人流、提升土地价值的关键所在。这是旅游综合体打造的关键，需要对旅游产品有着深入的研究与创新能力，才能实现。

　　2)构造休闲聚集中心。构造休闲聚集中心，是为满足由核心吸引物带来的客源的各种休闲需求而创造的综合休闲产品体系，实际上是在泛旅游产业构架下各种休闲业态的聚集(Mall构架的游憩方式)，主要包括主题酒店群、特色商街、主题演艺、高尔夫球场、水上游乐项目、滑雪场等。

　　核心吸引中心把人流吸引进来，也形成了最初的消费，但要留住人流并扩大其消费，就需要创造更多的休闲产品，激发并满足人流的休闲消费需要，让其成为旅游休闲目的地，即构造休闲聚集中心。这是旅游综合体的主体功能部分。

　　3)创造延伸发展中心。创造延伸发展中心，主要是延伸发展地产业(利润主要来源)、泛旅游产业、现代服务业等相关产业，这是获取土地开发巨大收益的重中之重。

　　对于旅游综合体，核心吸引中心与休闲聚集中心，是关键所在，也是旅游经营的主要依托，这两部分的成功开发将极大地提升土地价值与品牌价值，也能够创造可持续的现金流。但是，要真正获得土地开发上的巨大回报，必须进行延伸发展，主要是休闲地产社区、会议会展和文化创意产业的开发，以及现代农业、现代服务业的开发等，最终形成一个泛旅游产业的发展构架。尤其休闲地产，是最重要的延伸发展中心，包括高端居住小镇、度假公寓、养生社区、研发园区、文化创意产业园区、企业总部基地等多种形态。

　　考虑到住宅价值体现的周期较长，先期可以先推出部分休闲地产项目，以便快速回笼资金。

　　2、确立操作运营为支撑

　　由于是一个复杂的综合旅游发展模式，旅游综合体对于运营的要求极高，也具有相当的难度。在此，我们立足推进项目操作的角度，从两个方面来谈初步的操作建议：

　　1)寻求专业化、落地化的高水平的智力支持。目前，由于竞争相对激烈，从前期拿地到实际开发，都需要一个高水平的开发方案。这就要求政府或开发企业十分重视旅游综合体开发方案(包括策划、规划、设计和运营咨询)的编制，在实际操作中，要靠高水平的智力支持来实现。我们认为，对于相对复杂的旅游综合体来说，高水平的智力支持应当具备以下两项能力：

　　第一，具备多专业配合的团队构架——透析泛旅游产业的团队大构架，特别是旅游产品、度假酒店、休闲地产、投资运营和土地综合开发的专业人才。第二，具备全程化咨询的服务能力——即要具备从创意策划到落地运营的综合能力，因为一个成功的旅游综合体开发方案，必须有灵魂、有骨架、有血肉、能成长，缺一不可。而“策划找灵魂、规划搭骨架、设计长血肉、运营促成长”各有不同，因而能够落地的规划设计机构必须是策划、规划、设计、运营咨询一体化的构架。

　　2)选择特色化、创新化的高水准的运营模式。真正的旅游综合体，对旅游综合运营的要求非常高，要体现全局性、长期性、品质性，在实际的操作中，应该有两种这样的选择：其一，是独 立开发，独立运营的模式。在全国，能够这样做的企业并不多，主要是大型旅游集团或已经转型旅游领域多年的大型地产集团，如华侨城、港中旅、国旅、龙城控股、方特、卓达等。其二，是统筹开发，合作运营的模式。这里面就会形成一个新的运营主体——旅游综合体运营商，类似于城市运营商、区域运营商，主导地块的规划与开发，并且是一个招商平台、融资平台、营销平台，做一级半开发，除了开发并独立运营自身比较擅长的项目外，综合体内的其他项目则通过战略合作的方式来落实具体运营，如酒店、商业街、娱乐项目等等。

　　故而，一个旅游综合体既要有自己的一个专业的主体运营公司，同时要根据不同的功能部分引进最为专业的合作伙伴，共同来管理运营项目，才能够为目标客群提供周到的综合服务。

　　“西溪天堂”项目位于杭州西溪国家湿地公园的东南角，距离西湖不足5公里，距离市中心(武林广场)约7.5公里，为杭州西溪国家湿地公园主入口之地标性建筑群。西溪天堂定位为杭州最具特色的国际旅游综合体，世界级的城市休闲和度假会议酒店群落。它的形成是在杭州城市旅游走向国际化发展的驱动下诞生的，是中国城市综合体发展的必然趋势之一。杭州作为一个国际化的旅游都市，每年有上千万的旅游吞吐量，对高标准、大规模的旅游公共服务配套设施的需求越来越迫切。西溪天堂就是这样一个以国际酒店集群为核心，融合中国湿地博物馆、国际酒店集群、精品商业街、国际俱乐部、酒店式公寓、旅游公共服务设施为一体的“国际旅游综合体”。

　　其中，国际酒店集群汇聚了世界鼎级的酒店品牌，不仅有国际超五星级度假酒店——杭州西溪悦榕庄、国际标准五星级酒店——杭州西溪喜来登度假酒店、悦榕集团旗下五星级酒店品牌——杭州西溪悦椿度假酒店，还有杭州曦轩酒店、西溪布鲁克酒店、国际青年旅舍。共有一千余客房、二千余餐位、三千余平米的会议室。

　　西溪天堂精品商业街总建筑面积约5万平方米，从地下一层至地上二层，店铺逾160 家。商业区依据西溪湿地传统小镇建筑特色，使水景与建筑完美融合，犹如身处美丽宁静的市外桃源。街区以一站式国际休闲、娱乐、创意生活集群为主题，规划有国际风尚区、创意生活区、精品影院、大型KTV、美食广场、码头餐饮区等高品质区块。目前已有保利影院、高端粤菜会所、顶级日本料理、香港珍品私房菜、红酒馆、牙买加咖啡等诸多商家签约入驻。

　　西溪天堂国际俱乐部则是由五位建筑大师亲自设计的五栋独栋式产权式酒店组成，总建筑面积约15000平方米。拥有室内、室外游泳池；视听室；阅读室；SPA房；阶梯型礼堂、多功能厅、酒窖、雪茄吧等多种设施，再加上丰富多彩的大师个人风格的建筑形态，将成为杭州最高端的小型会议、展览、活动的最佳场所。

　　西溪天堂配套的旅游公共服务设施(中心)总建筑面积近5万平方米。其中，地面地下双层大型生态停车场在设计上专门采用了下沉式庭院等手法，使得整个停车区域成为了一个生态型的绿色建筑空间，能同时容纳1110个小型车位和70多辆大型旅游观光巴士，为博物馆、湿地公园的游客提供了足够的停车配套。

　　为高标准地完成中国首个世界级国际旅游综合体的使命，西溪天堂开创了世界领先的旅游发展模式，以世界一流的技术、团队和领先的设计作支撑，邀请了矶崎新、戴卫·奇普菲尔德、哈韦尔·皮奥兹、马里奥·博塔、斯蒂文·霍尔等五位世界级建筑设计大师领衔近60家境内外精英团队参与设计，开中国旅游综合体之先河，创国际共享的休闲、度假天堂。

　　长白山国际旅游度假区位于吉林省抚松市境内，总占地21平方公里，其中建设用地11.5平方公里。度假区紧邻营抚高速和松江河镇火车站，距长白山机场10公里，距天池20公里,地理位置优越。项目总投资200亿元人民币，由万达集团、泛海集团、一方集团、亿利集团、联想集团、用友集团六家企业联合投资，是中国目前投资额最大的旅游项目之一。该项目已被吉林省政府批准成为长白山旅游接待中心的重点建设项目，是全省集中力量建设的旅游接待基地之一，享受省级经济开发区的特惠待遇。

　　长白山国际旅游度假区以冰雪运动为品牌，以体育休闲、度假疗养、商务会议和自然观光为主导，突出长白山森林生态魅力和北国冰雪风光。

　　度假区以体育娱乐服务业、生态休闲度假产业、商务度假服务业、旅游地产业为核心，发展具有持续创新力、高科技设施和综合服务功能的现代化度假区。度假区通过重点开展滑雪、高尔夫等旅游度假项目，突出体育休闲与长白山森林风光的特色，将建设成为亚洲顶级的示范性冰雪运动基地和滑雪爱好者的天堂，将与长白山风景名胜区旅游事业联动发展，提高旅游业综合服务等级，打造世界级水平的生态、文化、时尚、创新高度融合的旅游目的地。

　　项目集旅游、会议、休闲、商业、娱乐等功能于一体，规划为滑雪场、高尔夫、高端度假酒店群、旅游小镇、森林别墅等五个主要功能区。

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