商业物业(Commercial Property)

　　商业物业是指能同时供众多零售商和其他商业服务机构租赁，用于从事各种经营服务活动的大型收益性物业。商业物业有两层含义：一是以各种零售商店(或柜台、楼面)组合为主，包括其他商业服务和金融机构在内的建筑群体；二是购物中心的楼层和摊位是专供出租给商人零售商品作为经营收入的物业。现代商场百业陈杂，不仅有多家零售商店、专业商店，还有各种服务业、娱乐场所、银行等。^[1]

　　商业楼和商务楼属于两个不同的范畴。有人经常把办理商业事务的物业或办公楼(即写字楼)称为商务楼，并把兼有办公与居住功能的大楼称之为商住楼。其实，二者的称谓虽有差异，但都属于商务楼范畴。商务楼即商务办公楼或叫写字楼，是企业进行与商品生产、流通有关的业务联系、洽谈、合同签约与落实等经济活动的场所。但商业楼字则是商品现场买卖(交易)场所，有的称商业场所(简称商场)，如商店、超市、购物中心等。在现代城市建设中，商业楼宇已逐渐向综合型转化，如英国的米尔顿·凯恩斯购物中心，其占地120公顷，建筑面积达125万平方米，是世界著名的综合性购物中心。^[2]

　　1．规划科学、实际

　　商业活动与人们的生产、生活关系密不可分，随着我国经济的快速发展，商业的现代化水平也在不断提高，人们对商业楼宇的建设在合理、便利等方面的要求也越来越高。因此，商业楼宇建设时，对商业楼字的布局、规模、功能、档次等方面都要更加合理、科学，更加符合社会、经济发展和消费者的需求。所谓规划的科学、合理，是指商业楼字的建设一定要与周围地区的人口数量、交通、购买力、消费结构、消费群体的文化层次等特点相适应。

　　2．结构设计新颖、有特色

　　由于人们生活水平的不断提高，其消费习惯也发生了很大变化。消费者都希望在舒适、高雅、便捷的环境中轻松购物，甚至把购物作为一种享受和乐趣。因此，商业楼宇在设计时都努力做到新颖、别致而有特色，布局比例合理，内部装修颜色协调。有的还配置一些喷泉、瀑布、阳光走廊等小景点，令人赏心悦目，流连忘返。

　　3．选址、设施与规模能满足不同层次的消费需求

　　商业楼宇要根据城市人口的数量、密集程度、顾客的多少，做到分散与集中相结合。因此，高档的商场要选在人口密集、流动人日量大的繁华闹市区，而一些日用小百货店、一般的副食商店就应设在各个居民区，以便就近服务。由于大城市的常住和流动人口多，居民消费水平也较高，因而所需要的商业服务设施也要齐全而先进，物业档次也高。

　　(一)从使用功能上分

　　(1)单一型。商业楼宇的营业面积全部供商品零售使用。

　　(2)综合型。商业楼宇的营业面积不仅供商品零售使用，同时还有饮食、娱乐、商品展示等，也有大楼的其他部分为办公用房或者居住用房。

　　(二)从布局结构上分

　　(1)封闭型。指顾客购物时不进入柜台里面直接挑选商品，而由售货员拿商品给顾客挑选。传统的商店一般都是如此，目前仍然存在，特别是出售贵重物品如金银珠宝、钟表仪器等的商店或柜台。

　　(2)敞开型。指商品摆放在无阻拦的货架上，供顾客直接取货挑选。如超市、仓储式购物中心及百货商场里的大型家电、服装柜台等，书店也在增加开架的方式。

　　(三)从物业档次上分

　　(1)经济型。指出售大众化的一般商品，装修较为普通的物业，开支小、成本省。

　　(2)豪华型。指大型商场、高级商场乃至著名的专卖店，出售的商品量大或是高档，其建筑独具风格，设备、设施齐全，装修、装饰豪华，设有彩色电视监控器、玻璃破碎感应器，手动脚动应急报警开关、红外线区域设防系统以及消防系统，收款联网系统、空调系统、客货分用电梯，购物车辆、停车场等。

　　1．商业物业管理服务的特点

　　(1)重视楼宇及设备设施的管理

　　商业场所的楼宇及设备设施的管理是物业管理的一个重要组成部分，物业管理的主要职责就是接受业主的委托，管好、用好大楼的所有设备设施，使之能够保值、增值。它直接关系到商业场所中营业环境的优劣，是物业管理中比较复杂的内容。

　　(2)重视安全管理

　　商业物业中的客流量非常大，容易发生安全问题，因此安全保卫实行24小时的值班巡逻，另外拥有智能化监控系统，对商场进行全方位监控，可为客户提供安全、放心的购物环境。

　　(3)注重营造商业氛围

　　在竞争越来越激烈的今天，商户往往很重视商厦的整体格调和品位，逐步强调温馨、自然、和谐的人文环境，物业管理者要注重每个细节的管理，在满足客户的购物需求的同时，给人以美的享受。

　　(4)靠服务质量赢得市场

　　随着市场经济的发展，人们生活水平的提高，人在需求物质生活的同时，更注重的是精神享受，尤其在市场竞争如此激烈的今天，人们在选择消费场所的同时更看中的是其服务质量。

　　2．商业物业管理服务的内容和要求

　　(1)建筑物及设备设施的日常维修及养护

　　商业物业的设备设施投资额大、技术先进、种类多、维修费用高，它的日常维护管理不同于居住类物业，这类物业的使用人，不像居住类物业业主那样关注物业的硬件维护，因此，物业管理者应完善设备的三级保养制度，工程部管理人员不能坐等报修，要经常到现场巡视，尽早发现安全隐患并及时解决，保证设备设施的正常使用及运行，确保营业秩序的正常进行，避免造成不必要的损失。

　　(2)安全管理

　　商业场所的安全管理是保证物业安全使用和社会安定的重要保证，是物业管理中的一项重要内容。一般应从三方面入手，第一要重视消防安全管理，建立消防责任制，完善管理制度，商场中电气设备比较多，客流量大，安全隐患多，因此要注重设备设施的日常维护，尤其是电梯、照明等电气设备，同时要加强消防知识的宣传，定期举办培训及消防演习；第二要重视保卫工作，制订相应的责任制度及常见突发事件的应急预案，一般可以在商场内安排一些保安人员巡逻，避免偷盗等影响治安的现象发生；第三要注意车辆的管理，应安排专门人员进行车辆的引导和疏通服务，以免交通阻塞，给顾客带来不便。

　　(3)环境卫生管理

　　商业场所的环境卫生管理要求比较高，要做到流动保洁，时刻保证商场的清洁卫生，保持良好的购物环境。首先要注意高档装饰材料的清洁，如大理石墙面或地面，用专业的清洁剂，同时按照规范的操作方法进行清洁：其次，由于商业场所的客流量大，尤其是节假日或天气不好的情况下，给保洁工作带来很大的工作量，要求保洁人员按照具体的操作规程作业；第三，大范围的卫生清洁工作要放在非营业时间进行，营业期间必要的保洁要注意不能给顾客带来不便。

　　(4)绿化管理

　　做好商场内的绿化工作能对物业起到相得益彰的作用，现代商业物业的空间造型讲究简洁、利落、大方，而绿化的造型则是千姿百态、高低疏密各自不同，这样两者就形成了呼应，更增加了商业楼宇建筑的艺术表现力。

　　(5)装修管理

　　新商户在入住商场的时候，一般都要进行铺面装修，由于市场上的施工队伍良莠不齐，存在施工安全隐患。管理处要严格按照规定的程序对商户装修方案进行审批，办理进场施工手续。需要动火时，要办理动火证，施工时管理人员要每天到现场巡视，指导规范施工，注意火灾隐忠。同时防止施工时破坏相应的设施设备，如烟感器、温感器、喷淋装置等，另外还要注意不要影响其他商户的正常营业。

　　(6)广告宣传

　　商家为了宣传其商品，往往会做一些广告来吸引顾客，为了保持商厦的整体形象及特色，商户的广告一般由商户提出设计要求，由物业服务企业对广告的外形、尺寸等进行统一规划并管理，可以采用巨幅广告牌、灯箱、条幅、橱窗展示等形式，其费用分担应遵循“谁受益、谁负担”的原则。

　　(7)强化服务意识

　　商业场所的物业管理既有其他物业的共性，也有其特殊性。由于商业物业的管理起点高，对物业管理人员的素质要求高，因此，要牢固树立“全心全意为客户服务”的宗旨，“想客户所想、急客户所急”，运用先进的管理手段，对物业的各种设备设施进行维修养护管理，保证系统的正常运行，提升管理服务水平，为顾客提供舒适的购物环境。

　　商业物业也是收益性物业的一种，物业的所有人主要是通过依靠经营商业铺面的出租而赢利，为了使所有人尽快收回投资、物业管理者获取更大的利润空间，其中租赁管理应作为主要工作内容来抓，一般包括如下内容：

　　1．商场承租户的选择

　　(1)经营商品的种类

　　根据商业物业规模大小、档次的不同，在选择承租户时要考虑所经营商品的种类。对于大型商场，其经营种类越齐全越好，因此就要多选择商家，经营不同的商品，种类越多越好，最好争取一些经营品牌商品的商家，来提高物业档次。对于小型商场，面向居住区服务的，就要尽量选择那些经营日常消耗量大的生活商品的商家，来满足人们的日常需求。

　　(2)承租商的构成比例

　　承租客商根据其租赁期限的长短依次分为基本承租户、主要承租户和一般承租户。基本承租户的租期最长，对于稳定商业物业的收入起到关键作用；主要承租户的租期比较长，起到稳定性作用；一般承租户的租期最短，其流动性比较大。根据有关管理经验认为，三者的最佳比例构成为50％、30％、20％，即整个商业物业营业面积的50％为基本承租户，30％为主要承租户，其余20％为一般承租户，这样能够使整个商业物业健康、有序、稳定地向前发展。

　　(3)承租商的资信情况

　　承租商的资信情况具体包括承租户的声誉及其财务状况。声誉是对商家在社会上诚信度的评价，具有良好声誉的企业有着良好的企业文化和较高的经营管理水平，往往也会受到顾客的认可，经济效益前景较好，可以作为选择对象。财务状况能如实地反映出商家的经营水平，也是物业管理者在选择时应考虑的因素，可以通过银行、税务、工商管理机构等多方面了解商家的财务状况和支付能力。

　　2．租金的确定

　　(1)租金的构成

　　商业物业租金的构成包括基础租金、百分比租金、相关代收代缴费用以及公摊面积的维护费用。其中基础租金是业主收取的与承租户营业额不相关的一个最低费用，是业主能够接受的最低水平。百分比租金是商业物业所特有的一种租金形式，是根据承租户的营业额乘以一个百分比所得到的金额，一般作为基础租金的附加部分，只对超出某一营业额的部分收取。代收代缴费用是指水、电费用。公摊面积的维护费用根据所租用面积进行分摊。

　　(2)租金的影响因素

　　商业物业的租金应根据物业所处的地理位置、物业的档次、服务水准、附近商场的空置率等多方面因素考虑，同时还要考虑市场的供需状况，计算出每层、不同摊位的每平方米合理租金。实际上，租金的确定没有固定不变的模式，都会结合当地的实际经济情况、物业的成熟度、商业品牌的知名度等方面综合考虑，但不管如何确定，都要在租赁合同中详细说明，避免不必要的纠纷。

　　(3)租金的调整

　　如果承租户的租期较长，考虑到资金的时间价值，还应该在租约中规定相应的租金增长率来调整租金，为了合理分担通货膨胀带来的风险，一般规定租金增长率最高限，超过最高限由物业所有人来承担风险，最高限以内的风险则由承租户来承担。

　　3．租赁合同的签订

　　物业服务企业代表业主的意愿，根据物业特点、市场情况等相关因素，与选定的承租户签订租赁合同，将物业的使用权交给承租户，同时承租户按时将租金交给出租方。通过租赁合同的签订，保障了物业租赁双方的合法权利和义务，明确了双方的责任。物业租赁合同的具体内容应包括：

　　(1)合同当事人

　　即承租方和出租方的自然情况。

　　(2)标的物

　　即租赁的商业楼宇的具体位置、楼层、摊位号、建筑面积等。

　　(3)租赁用途

　　考虑到商业楼宇的整体形象，同时为了规范管理，一定要在合同中写明经营项目种类，如要变更经营项目类别，要事先与管理者沟通。

　　(4)租金支付方式

　　合同中要明确租金的支付方式及交租日期；公共部位的养护费用及水电费用的分摊，原则上应根据每个承租户所承租面积的比例分摊。公共部位包括大厅、顾客休息处、通道、楼梯间、卫生间等及其他共用部位。

　　(5)双方的权利和义务

　　这是合同的主要部分，越详细越好，以便出现纠纷时作为评判依据。

　　(6)营业时间

　　应确定统一的营业时间，尤其是大型的商厦，一定要规范管理。对一些小型商场或其他商业场所，特殊情况可以灵活掌握。

　　(7)违约责任

　　即双方在违反合同时所应承担的责任。

　　(8)免责条款

　　遇到人力不可抗拒的情况如战争、台风、海啸、洪水、火灾等，导致双方损失的，双方互不承担责任。

　　(9)纠纷解决的方式

　　当双方发生纠纷时，可先采取协商方式解决，协商不成再调解，调解不成最后采取仲裁的方式解决。

　　(10)其他条款

　　如折让优惠等。

　　4．建立良好的租赁关系

　　双方签订了租赁合同，就表明双方的租赁关系成立。物业服务企业就要与租户建立良好的租赁关系，共同履行各自的权利和义务。在合同履行期限内，双方合作得好，是事业成功的一半，同时也有利于承租户续签合同。

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