房改房(housing-reform house)

　　房改房是指单位作为福利出售给职工的住房。职工按标准价、成本价、市场价等不同的价格标准从单位购买到了公有住房，取得了该公有住房的全部或部分产权，这类房屋统称为房改房。

　　1．按成本价购买的房改房

　　按成本价购买的房改房，其房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有，不需经过原产权单位同意就可处置。但其房产证上有未缴纳土地出让金和以成本价购买等记载，因此在再进行转让时，买卖双方应根据各地不同的规定补缴一定的费用，否则不能办理过户手续。

　　2．按标准价购买的房改房

　　按标准价(价格低于成本价)购买的房改房，其房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有，也不须经过原产权单位同意就可处置。在2003年之前，已购房改房(含成本价和标准价房)上市需审批，收益需按一定标准和原产权单位分成，标准价房改房出售时原产权单位还拥有优先购买权，这些限制如今都已取消(除非在与产权单位签订的公有住房买卖合同中有特殊约定)。在再进行转让时，买卖双方也应根据各地不同的规定补缴一定费用，否则不能办理过户手续。

　　3．按标准优惠价购买的房改房

　　按标准优惠价购买的房改房与按标准价购买的房改房的限制条件是一样的。

　　标准优惠价是比标准价更优惠的一种方式，按照标准优惠价购买的房改房，其产权人要想再上市交易时，与标准价产权房改房的交易是一样的。

　　专家答疑：房改房一般是单位将集资建设、自建或者购买的商品房按照当时的房改价格出售给本单位职工(干部)的住房。该类房屋的产权可以分三种情况：

　　(1)按照成本价购买的房改房，购房人可以取得成本价购买的产权证；

　　(2)按照标准价购买的房改房，购房人可以取得标准价购买的产权证；

　　(3)按照标准优惠价购买的房改房，购房人可以取得标准优惠价购买的产权证。

　　房改房可以在市场上出售，但是出售时要补交土地出让金或土地收益，或者由产权人自行补交土地出让金或土地收益后将房改房转化为商品房，然后在市场上按照商品房出售。如果原产权单位对房改房的出售有特殊要求的，还要按照要求执行。

　　房改房在离婚时究竟应该如何处理，首先要弄清楚该房改房是否属于夫妻共同财产，这是解决离婚时房屋、财产分割的关键。如果离婚纠纷中涉及的房改房是由夫妻一方婚前个人所购买的，则应认定为夫妻个人财产。不过这种情形很少见，因为购买房改房通常要求两个以上户口。如果房改房虽是在一方婚前购买的，但是双方共同出资，即使房屋是在一方的名下，也应认定为夫妻共同财产。如果该房改房是在夫妻关系存续期间购买的，无疑属于夫妻共同财产。

　　如果该房为共同财产，则按照有关分割夫妻共同财产的规则进行分割。如果认定是夫妻一方的个人财产，则又不同于一般的个人财产。这主要是因为，根据我国的房改政策，夫妻一方如果已经享受了国家房改的福利政策，购买了房改房，在夫妻关系存续期间，另一方不能再享受有关的房改福利。这意味着，虽然一方是以个人名义在婚前购买房改房，但在双方结婚后，实际上已经将对方享受房改福利的权利提前预支了，因而对于那些即使是一方婚前购买的房改房，其配偶在离婚后如果无房居住，且又提出要求的，可以考虑准许其适当居住使用。总之，分割房改房时，一定要注意保护夫妻双方对房改房的合法权益，不能简单地以“共同财产”和“个人财产”来划分。

　　法条指引：

　　一.《中华人民共和国婚姻法》(2001年4月28日修正)

　　第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：

　　(一)工资、奖金；

　　(二)生产、经营的收益；

　　(三)知识产权的收益；

　　(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；

　　(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

　　第十八条有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：

　　(一)一方的婚前财产；

　　(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；

　　(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；

　　(四)一方专用的生活用品；

　　(五)其他应当归一方的财产。

　　第三十九条离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。

　　二.最高人民法院《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》(1996年2月5日)

　　九、问：对走妻双方共同出资而取得“部分产权”的房屋．应如何处理?

　　答：对夫妻共同出资而取得“部分产权”的房屋，人民法院可参照上述有关解答，予以妥善处理。但分得房屋“部分产权”的一方，一般应按所得房屋产权的比例，依照离婚时当地政府有关部门公布的同类住房标准价，给予对方一半价值的补偿。

　　十、问：对夫妻双方均争房屋“部分产权”的，可否采取竞价方式解决?

　　答：对夫妻双方均争房屋“部分产权”的，如双方同意或者双方经济、住房条件基本相同，可采取竞价方式解决。

　　三.《关于全面推进城镇房地产制度改革的意见》(1991年11月23日国务院令发布)(略)

　　四.《关于深化城镇房地产制度改革的决定》(1994年7月18日国务院令发布)(略)

　　五.《国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复》(1999年6月3日)

　　广东省财政厅：

　　你厅《关于对离婚后房屋权属变化是否征收契税的请示》(粤财字E1999]85号)收悉，经研究，现批复如下：

　　根据我国婚姻法的规定，夫妻共有房屋属共同共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。

　　经济适用房、商品房和房改房三者是有区别的，其主要区别为：

　　所谓商品房，是指具有经营资格的房地产开发公司开发经营的住宅。它的定价通常受成本及市场的影响，开发商以周边同类物业为基础，确定一个较为符合市场的价格。

　　经济适用房是国家为解决中低收入家庭住房问题而建的普通住房。由于建设用地实行国家统一划拨制，经济适用房享受免征土地出让金等各种优惠措施，使得建设成本明显低于商品房。经济适用房实行政府指导价，价格主要以建设成本加3％的政府限定的利润为基础，因此，它的价格低于同类商品房的价格。通常，一份完整的房屋产权，产权人应拥有房屋占有权、房屋处分权、房屋使用权及房屋收益权4种权利。经济适用房的产权人只拥有前3种权利，房主如将房屋上市交易，必须补交土地出让金及各种税费才可上市。由于商品房是完全产权，则没有此项限制，但须交各种税金及费用。

　　房改房是指企业、行政事业单位按一定的优惠政策出售给职工的公有住房。因所在地区及个人情况不同，房改房的价格也有所不同，但总的来说，它大大低于商品房的价格，也低于经济适用房的价格。《通知》规定的“为了支持住房制度的改革，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准出售住房的收入，暂免征收营业税”，指的就是房改房，即单位按房改成本价、标准价向职工出售公有住房的，可暂免缴纳营业税。

　　单位出售经济适用住房，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定，应按销售不动产缴纳营业税。

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