养老地产是以老年人为目标客户群体而进行建筑设计、设施配套和服务跟进的房地产项目。养老地产的特色应该是为老年人提供家政、餐饮、娱乐、休闲、社交、康复、医疗、介护、照料等一条龙服务，而不是仅仅提供老年人居住的“地产”。

　　养老地产从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。养老地产实现了品质地产和优良健管家服务的有机结合，从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目。

　　1、养老院

　　专门的养老院或护养院，不属于房地产开发项目，由专业的养老机构负责运营。大部分经验模式为公办民营，采取出租或会员制形式。

　　分析：按照国内“居家养老”为主的需要，根据老年人口，规划养老院或护理中心，设置在社区或作为新出让用地配套，肯呢过会成为未来公办民营型社会福利设施主要方式。

　　2、老年公寓

　　按照适于老年人居住的要求来设计和建造，由社会投资按照市场化运作的商品住宅，专供老人集中居住的，采用居家养老和社区养老服务相结合模式的住宅。

　　分析：在城市商品住宅小区中，规划部分比例按照老年住宅设计，并配套相关护理服务。

　　3、养老社区

　　以老年人为主的住宅小区，通过医疗、看护等配套，为老年人提供从健康阶段到护理阶段全过程的养老服务。

　　按照用地性质划分，养老地产可分为：1、住宅用地 ①养老地产项目(前期通过一般渠道取得土地，以养老概念为主题销售住宅产品)②综合性地产项目(通过医院/养老等项目捆绑，以低成本取得大规模土地开发)；2、社会福利设施用地→政府划拨或作为商品住宅用地配套代建。

　　　作为民生热点，养老产业成为国家“十二五”重点发展扶植的产业。随着养老社区、养老机构、度假养老、社区养老、居家养老等需求多元化，庞大而多样化的养老市场诞生。据了解，目前全国有80家地产商进入养老地产领域，公开信息披露的养老地产项目达百余个。

　　有统计数据显示，截至2011年底，我国60岁以上老年人口达到1.85亿，占总人口13.7%，中国已经步入老龄社会；预计到2015年，全国60岁以上老年人将增加到2.21亿，老年人口比重将增加到16%。另据中国老龄科学研究中心调查显示，我国城市42.8%的老年人拥有储蓄存款，预计到2030年，老年人的退休金总额将超7万亿元。

　　与此同时，“银发经济”也在逐渐升温，目前我国养老服务市场消费需求在3万亿元以上，2050年左右将达到5万亿元，一个潜力极大的新兴产业正在形成。

　　世联地产董事长陈劲松预计，国内养老产业市场规模至少万亿以上，以后还会逐年增长。世联地产副总裁林蔚指出，养老产业是以服务为核心的产业，而不是以开发为核心的，需要长期投入，需要更多政策的配合与支持。

　　2013年8月16日的国务院常务会议要求，要加强养老服务能力建设。新建城区和新建居住(小)区要按标准同步建设养老服务设施，老城区和已建成居住(小)区也要通过多种方式完善相关设施。重点发展居家养老，同时，支持社会力量举办专业化养老机构，鼓励境外资本投资养老服务业。

　　本次国务院常务会议还提出，推动社会力量成为发展养老服务业的“主角”，到2020年建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系。同时，要切实加强农村养老服务。推动医养融合发展，探索医疗机构与养老机构合作新模式，促进养老服务与医疗、家政服务、保险、教育、健身、旅游等领域互动发展。

　　业内人士认为，此次国务院提出的多项措施，将加快养老产业的发展速度和规模，促进养老机构甚至养老地产、养老医疗、养老旅游等相关产业的发展。同时，鼓励境外资本的进入，可以充分吸收国外养老服务业的先进管理手段和服务理念，促进相关产业服务水平的提高。

　　目前各地政府对于养老问题愈发重视，部分省市已出台养老设施专项规划，规范行业发展，并从土地、财税等政策上予以支持。北京市出台的养老设施专项规划要求，加强土地、税收、融资政策和市政府固定资产投资对发展养老服务机构的支持力度。在新城规划中，要求整合社区资源，建设更多适合老年人养老的场所。

　　提起养老地产，美国和日本肯定是绕不过去的。因为美国的养老地产模式建的最早(始于60年代)，而日本则是全世界老年人口比例最高的国家，已经形成了一个结构比较完善、门类比较齐全的老年住宅体系。因此，总结这两个国家养老地产的开发和运营经验，对于我国养老地产的未来发展颇具借鉴意义。

　　1.多元化的老年服务需求

　　何为养老地产?美国和日本的经验告诉我们：“地产”是基础，而“养老服务”才是根本。养老地产的特色应该是为老年人提供家政、餐饮、娱乐、休闲、社交、康复、医疗、介护、照料等一条龙服务，而不是仅仅提供老年人居住的“地产”。

　　“太阳城”是美国最大的养老院，也是美国商业化养老社区的缩影，里面住着来自美国各个州和世界50多个国家的退休老人。作为“老人城”，太阳城明文规定所有居民必须是55岁以上的老人。社区里同时修建了疗养、医疗、商业中心及高尔夫球场等老人娱乐配套设施。整个城市的建筑规划、道路交通、社区空间都完全按照老年人的需求实现无障碍设计。同时，太阳城中还设有多种住宅类型供老年人选择，主要的养老社区形式包括活力社区、独立生活社区、协助生活社区、专业护理社区、持续照护社区。在养老社区里，随着老年人身体机能的衰退，他们逐步从生活自理型社区过渡到生活协助型社区，再过渡到特殊护理型社区，从而真正实现在一个社区内安度余生。

　　在硬件上，日本的养老住宅设计可以用“精益求精”来形容。由日本国土交通省住宅局和财团法人高龄者住宅财团编纂的《老年住宅设计手册》是一本在日本得到广泛遵循的、具有针对性的、适应老龄化社会的居住设计通则。老年配套设施还包括浴场、酒廊、健身房、便利店、园艺区等几乎所有公共服务功能。在软件服务上，日本一方面强调服务的专业化，另一方面注重满足老年人的精神追求。日本开设有专门的老年护理专业，护理人员持证上岗。在养老社区里，老年人可以参加各种学习、娱乐，甚至旅游、探险，也可以亲手种植蔬菜、瓜果。“乐龄族的专属领地、忘我快乐的享乐之地”，这就是日本对高档养老社区的定位。

　　近年来，随着老龄人口日益增多，日本也开始推进“住宅适老化”。即建设一些带服务设施的老年人住宅，里面包括一些医疗设施，也有一些老年活动设施、老人看护及餐饮设施等。日本最近在不断发展大型社区，这些大型社区并不是让老人集中居住，而是能够让各种年龄层的人在一起居住，这有利于两代人之间的互相照料和扶持。与以往大型社区不同的是，新的社区中设置有更多的适合老年人的空间和设施，提供更多样的、更适合老年人居住的住宅，并且让更多年龄层的人同时住在一起，这是日本政府推出的新的老年问题解决方向。

　　2.多元化的养老地产盈利模式

　　目前，美日两国养老地产主要包括赢利性和非赢利性两种，非赢利性养老地产主要由政府、宗教机构或慈善团体投资建设。美国的养老社区有60%左右为政府投资设立，如果加上其他社会慈善性团体的投资，这一比例将会更高。例如，持续护理退休社区在盈利性养老社区中占比非常低，其中82%的社区由非盈利性机构(半数是宗教机构)来运营。

　　对于赢利性高端养老地产，则大部分采用“一次性会费+月服务费”的模式。这种盈利模式的优点是既可以解决地产公司前期一次性投入太大的问题，还可以兼顾日后养老服务持续提供的费用支出。美国一次性会费大约为250-400万人民币，而日本一次性入住金为240-780万。入住满15年的不再退还入住金。此外，每月另收服务费1.5-3万人民币，还不包括医疗费、水电费、停车费等等。即便如此高收费，美日两国养老地产公司的现金回报率也只有10%左右。当然，如此奢侈的养老地产也主要是面向小企业主、律师、公司高管等高收入人群，一般人群是消费不起的。

　　美国还普遍采用了一种“养老+地产”的商业模式，即将保险、地产、养老产业融合在一起。保险行业进军地产领域，买断其居住权，采取酒店式管理，以收取会员管理费用的收益模式进行投资资金回笼，同时还为公司吸收高端养老保险客户。而在日本，为降低运营成本，很多养老地产投资机构都实行全国连锁经营。比如，日本医学馆在日本全国有1250所养老物业，基本上都位于市区，入住老人60%来自于项目5公里范围内；1986年就开始提供养老服务的专业机构--幸朋苑在全国有150多个分支机构。而且，连锁养老院不仅为常住的老人提供专业服务，也对周边社区有认知障碍、行动不便等需要照顾的老人提供日托或短期入住服务，充分利用现有设施服务到更多老人的同时，其收入也可以有效弥补一定的费用支出。

　　3.多元化的养老资金支持

　　在美国，入住养老社区的入门费通常是住户自行承担的，可以使用退休金或私人储蓄，也可以办理现有房产的“倒按揭”支付。而对于月费及其他医疗服务费，联邦医疗保险和长期护理保险一般可以覆盖老年社区的一般性的基础护理服务，但是超出了保险范畴的高端服务费用就需个人支付了。如今“倒按揭”在美国日趋普遍，美国的倒按揭贷款放贷对象主要是62岁以上的老年人，包括三种形式：房产抵押倒按揭、政府担保倒按揭、商业公司理财型倒按揭。

　　而在日本，政府非常重视为养老机构建立扎实的政策保障机制与社会环境基础。例如，除一次性入住费外，“幸朋苑”由老人自己提供的服务费只有10%左右，其余的都是从政府保险、养老金等渠道补充，这就为老人家庭减少了巨大的经济负担。需要介入陪护的老人，由定点医院评定介护等级后，政府则会承担90%的介护服务费用。

　　如此一来，通过政府的扶植、保险机构的投资、慈善捐款以及入住养老社区的老人通过养老金、“倒按揭”等方式缴纳的费用，美国和日本市场化后的养老城不但能够持续提供社会服务，而且自身还可以实现盈利。